El presupuesto de una reforma se decide antes de que nadie pise la obra

Pregunte cuánto cuesta una reforma en Jávea y la respuesta útil es otra pregunta: qué reforma. La misma casa puede alicatarse y pintarse de nuevo, o abrirse, aislarse, renovar sus instalaciones y cambiar de cotas, y esos dos trabajos no comparten más que una dirección. Lo que sigue, por tanto, no es un precio sino una forma: cómo se reparte el dinero y qué decisiones lo han fijado ya antes de que aparezca un constructor.

El presupuesto de una reforma se decide mucho antes de gastarse, mediante elecciones que sobre el papel parecen de arquitectura. Si se abre la envolvente. Si se toca la estructura. Si se mueven las zonas húmedas. Si cambian los niveles de suelo. Cada una es un umbral, no una pendiente. Un baño renovado donde está y ese mismo baño trasladado al otro lado de un tabique son dos proyectos distintos: otros planos, otros oficios y, posiblemente, otro recorrido por el ayuntamiento.

Detrás del revoco

El comprador suele llegar con el presupuesto ya repartido, y lo ha repartido según lo que tiene fotografías. Cocina, suelos, baños, grifería, carpintería. De todo eso hay expositores, así que parece el presupuesto. Es además la parte que aún puede cambiarse tarde, que es otra manera de decir que no decide nada.

Las demás partidas van a parar donde nadie volverá a mirar. Abrir rozas y repasarlas. Renovar la electricidad y la fontanería de una casa cuyas instalaciones se dimensionaron para otra forma de vivir. Pendientes, láminas, impermeabilización, la base bajo un suelo. Andamios, protecciones y la retirada de lo que produce el derribo. Esto último se factura de más de una manera, y solo con eso dos presupuestos parecen más distintos de lo que son.

Una casa junto al mar añade una partida propia. Retire el revoco del canto de un balcón y verá lo que el aire salino lleva tiempo haciéndole a la armadura. Hasta dónde ha llegado no se sabe desde fuera. Esa partida sigue abierta hasta que se abre. Si un presupuesto le pone un precio cerrado, pregunte sobre qué se sostiene esa cifra y qué ocurre si hay más.

El orden pesa tanto como el importe. Un grifo puede cambiarse al final. Una pendiente, la altura de un umbral o el trazado de una bajante, no: solo levantando otra vez el suelo.

Papel antes que personas

La segunda partida que se subestima no lleva material. Los ayuntamientos españoles tratan una obra menor de forma distinta a una mayor. De qué lado de esa línea cae un proyecto decide qué querrá ver el ayuntamiento antes de que empiece nada. Dónde está esa línea es un asunto local. Establézcalo con un arquitecto o un arquitecto técnico antes de aceptar una oferta, porque puede cambiar lo que esa oferta debería haber incluido.

A partir de cierto tamaño intervienen más personas que los oficios: un proyecto técnico con sus planos, el cálculo de estructura, la dirección facultativa, el estudio de seguridad y salud, y un plan de gestión de residuos. Cuáles de ellos afectan al suyo es una pregunta, no algo dado. Cada uno es además un honorario, y los honorarios se comportan de distinta manera según cómo se pacten. Uno ligado al presupuesto declarado de la obra crece cuando crece el alcance; uno cerrado, no.

Luego está lo que el ayuntamiento cobra alrededor de una licencia, y cómo grava el impuesto la obra. Lo primero se fija municipalmente. Lo segundo depende de la naturaleza del trabajo y de quién lo ejecuta, y por eso dos presupuestos pueden ser ambos honestos y aun así no ser comparables. Lea antes en qué se apoyan y después los totales.

El tiempo también es una partida. Una casa que todavía no puede usar cuesta dinero mantenerla, y un retraso que empuja los oficios húmedos al pleno verano se lleva la temporada por delante.

El exterior como partida de reserva

El exterior suele dibujarse el último, presupuestarse el último y ejecutarse el último, lo que lo convierte en lo más fácil de aplazar. Así acaba siendo la partida de imprevistos: cuando el trabajo invisible se pasa, ceden la terraza, la iluminación y la plantación. En esta costa ese es el extremo equivocado por donde recortar. Fuera es donde se usa la casa.

Una terraza no es un pavimento. Es una base, unas pendientes, un desagüe, juntas de dilatación e impermeabilización allí donde haya una estancia debajo. La forma de una piscina es la última parte de una piscina. Antes vienen la excavación, la estructura, la maquinaria, el tratamiento del agua, la electricidad y una manera de hacer llegar agua y corriente hasta allí. Una parcela en pendiente trae muros de contención, y esos traen cálculo y drenaje detrás. Después, cancelas, riego, iluminación y una plantación que el día que se planta no parece nada.

El acceso es un coste en sí mismo en una parcela empinada, y lo que haya que excavar conviene excavarlo mientras aún puede llegar una máquina. Si el exterior debe hacerse por fases, hágalo de forma deliberada: instalaciones y desagües ahora, superficies después. Levantar una terraza terminada para pasar un cable es la versión cara del mismo trabajo.

Una partida alzada no es un precio

La última distinción es la más fácil de pasar por alto, porque las dos líneas se ven idénticas en la hoja. Una es un precio: un alcance definido, una cantidad medida, un producto con nombre. La otra es una partida alzada, un importe reservado dentro del total para algo que aún no se ha decidido.

Las partidas alzadas no son deshonestas. Son la forma correcta de dejar abierta una decisión que de verdad lo está. Pero un presupuesto construido en su mayor parte con ellas es una previsión, y una previsión es lo que la gente recuerda luego como un precio.

Distinguirlas exige tres preguntas. Qué cubre el importe: solo suministro, o suministro y colocación — una partida para azulejos que excluye adhesivo, nivelación, corte y colocación no es una partida para un suelo. Si la cantidad está medida o estimada. Y si el producto elegido cuesta más que el importe reservado, quién lo decide y con cargo al dinero de quién.

Reserve además un colchón, y guárdelo para el trabajo invisible en vez de para la cocina. Las partidas que se mueven suelen ser las que nadie ve, y se mueven pronto, cuando aún queda una casa entera en la que gastar.

Rocksure presupuesta la reforma antes de comprar la casa, partiendo de que lo que haya detrás del revoco habrá que pagarlo de todos modos. Eso hace el arranque más lento. También traslada las discusiones al momento en que todavía salen baratas.