Ein Sanierungsbudget wird entschieden, bevor jemand auf der Baustelle steht

Fragen Sie, was eine Sanierung in Jávea kostet, und die brauchbare Antwort ist eine Gegenfrage: welche Sanierung. Dasselbe Haus lässt sich neu fliesen und streichen, oder öffnen, dämmen, technisch erneuern und in den Höhen neu ordnen — und die beiden Arbeiten haben nichts gemeinsam außer der Adresse. Was folgt, ist deshalb kein Preis, sondern eine Form: wie sich das Geld verteilt und welche Entscheidungen es bereits festgelegt haben, bevor ein Handwerker kommt.

Ein Sanierungsbudget wird lange vor der Ausgabe entschieden, durch Festlegungen, die auf dem Papier nach Architektur aussehen. Ob die Hülle geöffnet wird, ob das Tragwerk angefasst wird, ob die Nassräume umziehen, ob sich die Fußbodenhöhen ändern. Jede davon ist eine Schwelle, keine Steigung. Ein Bad, das dort erneuert wird, wo es steht, und dasselbe Bad eine Wand weiter sind zwei verschiedene Projekte, mit anderen Zeichnungen, anderen Gewerken und womöglich einem anderen Weg durch das Rathaus.

Hinter dem Putz

Käufer kommen oft mit einem bereits aufgeteilten Budget an, und aufgeteilt ist es nach dem, wovon es Fotos gibt. Küche, Böden, Bäder, Armaturen, Tischlerarbeit. Diese Posten haben Ausstellungsräume, also fühlen sie sich wie das Budget an. Sie sind zugleich der Teil, den Sie noch spät ändern können — was eine andere Art ist zu sagen, dass sie nichts entscheiden.

Die übrigen Posten verschwinden dort, wo niemand wieder hinsieht. Wände schlitzen und wieder schließen. Ein Haus neu verkabeln und neu verrohren, dessen Technik für eine andere Art zu leben ausgelegt war. Gefälle, Sperrschichten, Abdichtung, der Unterbau unter einem Boden. Gerüst, Schutzmaßnahmen und das Abfahren dessen, was der Abbruch hervorbringt. Das Letzte wird auf mehr als eine Weise berechnet, und das allein genügt, damit zwei Angebote weiter auseinanderzuliegen scheinen, als sie es tun.

Küstenhäuser haben einen eigenen Posten. Nehmen Sie den Putz von einer Balkonnase, und Sie erfahren, was die Meeresluft mit der Bewehrung darin gemacht hat. Wie weit sie gekommen ist, lässt sich von außen nicht wissen. Dieser Posten bleibt offen, bis er geöffnet wird. Steht in einem Angebot ein fester Preis dagegen, fragen Sie, worauf die Zahl beruht und was geschieht, wenn es mehr wird.

Die Reihenfolge zählt so viel wie der Betrag. Eine Armatur lässt sich am Ende tauschen. Ein Gefälle, eine Schwellenhöhe oder der Verlauf eines Abwasserrohrs nicht — außer indem der Boden wieder aufgenommen wird.

Papier vor Personal

Der zweite unterschätzte Posten enthält kein Material. Spanische Gemeinden behandeln eine kleine Maßnahme anders als eine große. Auf welcher Seite dieser Grenze ein Projekt liegt, entscheidet darüber, was das Rathaus sehen will, bevor irgendetwas beginnt. Wo die Grenze verläuft, ist örtlich geregelt. Klären Sie das mit einem Architekten oder einem Arquitecto Técnico, bevor Sie ein Angebot annehmen, denn es kann ändern, was das Angebot hätte enthalten müssen.

Ab einer bestimmten Größe zieht ein Projekt mehr Beteiligte an als die Gewerke: ein technisches Projekt mit Zeichnungen, statische Berechnungen, Bauüberwachung, Sicherheit und Gesundheitsschutz, ein Konzept für den Abbruchabfall. Welche davon auf Ihr Vorhaben zutreffen, ist eine Frage und keine Selbstverständlichkeit. Jede ist auch ein Honorar, und Honorare verhalten sich unterschiedlich, je nachdem wie sie festgelegt sind. Eines, das an den erklärten Bauwert gekoppelt ist, wächst mit dem Umfang; ein festes nicht.

Dazu kommt, was das Rathaus im Zusammenhang mit einer Genehmigung erhebt, und wie Steuern auf Bauleistungen anfallen. Das eine wird kommunal festgelegt. Das andere hängt von der Art der Arbeit ab und davon, wer sie ausführt — weshalb zwei Angebote beide ehrlich und trotzdem nicht vergleichbar sein können. Lesen Sie die Grundlage, bevor Sie die Summen lesen.

Zeit ist ebenfalls ein Posten. Ein Haus, das Sie noch nicht nutzen können, kostet trotzdem Geld, und eine Verzögerung, die die nassen Gewerke in den Hochsommer schiebt, kostet die Saison gleich mit.

Der Außenbereich als Reserve

Der Außenbereich wird meist zuletzt gezeichnet, zuletzt kalkuliert und zuletzt gebaut, und damit ist er das, was sich am leichtesten aufschieben lässt. So wird er zur Reserve: Läuft die unsichtbare Arbeit über, geben Terrasse, Beleuchtung und Bepflanzung nach. An dieser Küste ist das das falsche Ende zum Sparen. Draußen wird das Haus benutzt.

Eine Terrasse ist kein Belag. Sie ist Unterbau, Gefälle, Entwässerung, Bewegungsfugen und Abdichtung überall dort, wo ein Raum darunterliegt. Die Form eines Pools ist der letzte Teil eines Pools. Davor kommen Aushub, Konstruktion, Technik, Wasseraufbereitung, Elektrik und ein Weg, Wasser und Strom dorthin zu bringen. Ein Hanggrundstück bringt Stützmauern mit sich, und die bringen Statik und Entwässerung hinter sich her. Dann Tore, Bewässerung, Licht und eine Bepflanzung, die an dem Tag, an dem sie gesetzt wird, nach nichts aussieht.

Die Zufahrt ist auf einem steilen Grundstück ein eigener Kostenpunkt, und was gegraben werden muss, sollte gegraben werden, solange eine Maschine noch hinkommt. Muss der Außenbereich in Abschnitten entstehen, dann abschnittsweise mit Absicht: Leitungen und Entwässerung jetzt, Oberflächen später. Eine fertige Terrasse wieder aufzunehmen, um ein Kabel zu verlegen, ist die teure Fassung derselben Arbeit.

Ein Budgetansatz ist kein Preis

Die letzte Unterscheidung ist die, die man am leichtesten übersieht, weil die beiden Zeilen auf dem Papier gleich aussehen. Die eine ist ein Preis: ein definierter Umfang, eine gemessene Menge, ein benanntes Produkt. Die andere ist ein Ansatz, eine Summe, die in der Gesamtsumme für etwas steht, das noch nicht entschieden ist.

Ansätze sind nicht unredlich. Sie sind der richtige Weg, eine Entscheidung offenzuhalten, die tatsächlich offen ist. Aber ein Budget, das weitgehend aus ihnen besteht, ist eine Prognose — und eine Prognose ist das, woran man sich später als Preis erinnert.

Sie auseinanderzuhalten kostet drei Fragen. Was deckt die Zahl ab, nur Lieferung oder Lieferung und Montage: Ein Ansatz für Fliesen ohne Kleber, Ausgleich, Zuschnitt und Verlegung ist kein Ansatz für einen Boden. Ist die Menge gemessen oder geschätzt. Und wenn das gewählte Produkt mehr kostet als die eingestellte Summe: Wer entscheidet, und aus wessen Geld.

Halten Sie dann eine Reserve, und halten Sie sie für die unsichtbare Arbeit, nicht für die Küche. Die Posten, die sich bewegen, sind meist die, die niemand sieht, und sie bewegen sich früh, solange noch ein ganzes Haus übrig ist, für das Geld ausgegeben werden will.

Rocksure kalkuliert die Sanierung, bevor das Haus gekauft wird, unter der Annahme, dass alles hinter dem Putz ohnehin bezahlt werden muss. Das macht den Anfang langsamer. Es verschiebt die Auseinandersetzungen aber an die Stelle, an der sie noch billig zu führen sind.