Cómo leer una memoria de calidades

Toda vivienda que se vende antes de estar terminada va acompañada de un documento que describe de qué estará hecha. En España es la memoria de calidades. Está a medio camino entre un folleto y un anexo técnico, y hacia qué lado se inclina depende de quién la haya redactado.

Dos promotores pueden entregarle cada uno una sola página, con el mismo título en la cabecera. Uno indica el espesor del aislamiento. El otro dice que los acabados son de primera calidad.

La memoria no es el proyecto técnico del arquitecto. Ese conjunto de planos y cálculos es la descripción real del edificio; la memoria es un resumen legible de las partes que le importan a un comprador, y suele acompañar al contrato privado de compraventa. Pregunte a su abogado si está anexada al suyo y qué consecuencias tiene que la casa terminada no se corresponda con ella. La respuesta depende de la redacción y de lo que diga el resto del contrato. Hágalo pronto, antes de encariñarse con la casa.

Qué recoge una memoria completa

Una buena memoria sigue el orden en que se levanta un edificio, porque es el orden en que las decisiones dejan de tener vuelta atrás.

Empieza bajo tierra. Tipo de cimentación, el estudio geotécnico que la respalda, los muros de contención y el drenaje que va detrás de ellos. Después la estructura, y luego la envolvente: el cerramiento exterior descrito capa por capa, el aislamiento con su espesor, la composición de la cubierta y la impermeabilización que va debajo. Cuatro o cinco líneas, y buena parte del presupuesto.

Luego los huecos. La carpintería exterior por material y sistema, con rotura de puente térmico o sin ella. El vidrio escrito como composición y no como «doble acristalamiento». Herrajes, persianas y su accionamiento, mosquiteras en las ventanas practicables, y si las correderas grandes son elevables o corren sobre ruedas.

Dentro: material del pavimento, formato y despiece, rodapié, acabado de las paredes estancia por estancia, puertas interiores con su altura, su alma y su acabado, los cuerpos de los armarios y su equipamiento interior. La cocina descrita como carpintería y no como fotografía: módulos, acabado de los frentes, material y espesor de la encimera, canto, electrodomésticos por modelo. Los baños pieza por pieza, cada una con el nombre de su serie: sanitarios, grifería, platos de ducha, mamparas.

Las instalaciones y lo que queda fuera

Después las instalaciones, que es donde los documentos escuetos suelen rendirse. Climatización por tipo y equipo, cuántas zonas, dónde va la maquinaria. Producción de agua caliente sanitaria y capacidad del acumulador. Material de las tuberías. La instalación eléctrica en números y no en adjetivos: circuitos, tomas de corriente por estancia, puntos de luz, serie de mecanismos, tomas de datos, previsión de recarga para el coche. Si las luminarias están incluidas o solo el cableado que termina en un portalámparas.

Y al final todo lo que queda más allá de los muros, que es donde los presupuestos se rompen sin hacer ruido. La ejecución de las terrazas y la base sobre la que se asientan. Dimensiones de la piscina, filtración, tratamiento del agua, coronación, revestimiento. Iluminación exterior, riego, plantación, vallado, cancelas. Las acometidas de agua, luz y saneamiento, y quién las paga. Una memoria que se detiene en la puerta de entrada no ha terminado.

Dónde callan las memorias escuetas

Los documentos escuetos rara vez dicen algo falso. Son inconcretos, y eso es mucho más difícil de rebatir después.

Busque primero el adjetivo puesto donde debería ir un sustantivo. Primera calidad, alta gama, primeras marcas: nada de eso se mide en obra. Busque después el número que falta. «Iluminación LED en toda la vivienda» no dice cuántos puntos de luz hay, y en una sala grande esa diferencia decide cómo se puede usar el espacio.

Preste la máxima atención a lo que desaparece de la vista cuando la obra termina. El aislamiento, las láminas impermeabilizantes, la base bajo una terraza, la pendiente de una cubierta plana, la separación acústica entre plantas. Nunca va a poder inspeccionar nada de eso; por eso conviene dejarlo atado mientras siga siendo una línea escrita en un papel.

Y luego está el «o similar». No tiene nada de siniestro. Los productos se descatalogan continuamente, y ningún promotor honesto le va a prometer un grifo que quizá no exista dentro de dieciocho meses. Pero la fórmula solo es razonable cuando alguien ha definido quién decide qué cuenta como similar, y con qué criterio. Misma marca y misma serie, precio igual o superior, su aprobación por escrito antes de cualquier sustitución: cualquiera de esas tres condiciones convierte una vía de escape en una cláusula.

Fíjese también en lo que no aparece por ninguna parte. Los electrodomésticos. Las luminarias. El interior de los armarios. Todo lo que queda fuera de la línea de edificación. Los muebles, por descontado, pero aun así el documento debería decirlo. Una memoria que enumera sus exclusiones suele estar escrita por alguien a quien ya le han hecho las preguntas incómodas y prefiere contestarlas por adelantado.

Cómo leerla

Léala con los planos abiertos al lado, y cuente. Los dormitorios del texto frente a los dormitorios del plano. Las tomas de corriente frente a las estancias que va a usar. Donde cabe un número y no lo hay, esa ausencia es el hallazgo.

Después marque cada partida que siga abierta y pregunte cómo se cierra: quién elige, en qué plazo y con qué presupuesto. Una partida con un importe asignado —una partida alzada— es manejable, porque puede ponerla al lado de un precio real y ver si se sostiene. Una partida que no se menciona la decidirá quien tenga la paleta en la mano esa mañana.

Por eso una memoria con «por confirmar» suele ser el mejor documento. Nombra una decisión abierta, le pone un responsable y una fecha, y obliga a una conversación que habrá que tener igualmente, antes del hormigón y no después. El silencio, por seguro de sí mismo que suene, no le deja nada a lo que agarrarse ni ningún momento en el que algo tenga que quedar cerrado. Un promotor dispuesto a poner por escrito lo que todavía no está decidido le está diciendo cómo piensa trabajar.

Compruebe también la fecha de la versión y consérvela junto a lo que firme. Las calidades evolucionan durante una obra, a veces por buenos motivos. El documento que cuenta es el que las dos partes pueden sacar dieciocho meses después y seguir reconociendo como el mismo.

Documentamos nuestros propios proyectos de la misma manera. En rocksure.es/es/memoria-de-calidades hay un extracto de cinco páginas de uno de nuestros libros de calidades.