Een memoria de calidades lezen

Bij elk huis dat wordt verkocht voordat het af is, hoort een document dat beschrijft waarvan het gebouwd wordt. In Spanje heet dat de memoria de calidades, de kwaliteitsomschrijving. Hij zit tussen een brochure en een technische bijlage in, en naar welke kant hij overhelt, hangt af van wie hem heeft geschreven.

Twee ontwikkelaars kunnen u allebei één pagina geven, onder dezelfde kop. De een noemt de dikte van de isolatie. De ander schrijft dat de afwerking van eerste kwaliteit is.

De memoria is niet het technische projectdossier van de architect. Die tekeningen en berekeningen zijn de eigenlijke beschrijving van het gebouw; de memoria is een leesbare samenvatting van de onderdelen waar een koper om geeft, en vaak gaat hij als bijlage mee met het onderhandse koopcontract. Of dat bij uw contract ook zo is, en wat er volgt als het opgeleverde huis er niet mee overeenkomt, is een vraag voor uw eigen advocaat. Het antwoord hangt af van de formulering en van wat er verder in het contract staat. Stel die vraag vroeg, voordat u aan het huis gehecht raakt.

Wat er in een grondige memoria staat

Een goede memoria volgt de bouwvolgorde, want dat is de volgorde waarin beslissingen onomkeerbaar worden.

Hij begint onder de grond. Het type fundering, het grondonderzoek waarop dat berust, keerwanden, de drainage daarachter. Dan de constructie, dan de schil: de buitenmuur laag voor laag beschreven, de isolatie met de dikte erbij, de dakopbouw en de waterdichte laag daaronder. Vier of vijf regels, en een groot deel van het budget.

Dan de gevelopeningen. Kozijnprofielen naar materiaal en systeem, met of zonder thermische onderbreking. De beglazing genoteerd als glasopbouw en niet als “dubbel glas”. Beslag, rolluiken en hoe ze bediend worden, horren waar ramen opengaan, en of de grote schuifpuien hefschuifdeuren zijn of op rollen lopen.

Binnen: vloermateriaal, formaat en legpatroon, plinten, wandafwerking per ruimte, binnendeuren met hun hoogte, kern en afwerking, de corpussen van de kasten en de indeling erin. De keuken beschreven als meubel en niet als foto, dus corpus, frontafwerking, materiaal en dikte van het werkblad, de kantafwerking, apparatuur per model. Badkamers stuk voor stuk, elk met een serienaam: sanitair, kraanwerk, douchebakken, douchewanden.

De installaties, en alles buiten de muren

Dan de installaties, waar dunne documenten het meestal opgeven. Verwarming en koeling naar type en unit, hoeveel zones, waar de techniek staat. Warmwaterbereiding en de inhoud van de boiler. Leidingmaterialen. De elektrische installatie geteld in plaats van omschreven: groepen, stopcontacten per ruimte, lichtpunten, de schakelaarserie, datapunten, een voorziening om een auto te laden. En of er armaturen bij zitten of alleen de bedrading die op een centraaldoos uitkomt.

Ten slotte alles buiten de muren, en daar sneuvelen budgetten in stilte. De opbouw van het terras en de onderlaag daarvan. Afmetingen van het zwembad, filtratie, waterbehandeling, de randafwerking, de bekleding. Buitenverlichting, beregening, beplanting, erfafscheidingen, poorten. De aansluitingen op water, stroom en riolering, en wie die betaalt. Een memoria die bij de voordeur stopt, is niet af.

Waar de dunne documenten zwijgen

Dunne documenten zijn zelden onjuist. Ze zijn vaag, en daar valt achteraf veel moeilijker over te twisten.

Zoek eerst het bijvoeglijk naamwoord dat staat op de plek van een zelfstandig naamwoord. Eerste kwaliteit, hoogwaardig, topmerk: geen daarvan valt op de bouwplaats te meten. Let daarna op het ontbrekende aantal. “Overal ledverlichting” zegt niets over het aantal lichtpunten, en in een grote kamer bepaalt dat verschil hoe u de ruimte kunt gebruiken.

Let het scherpst op wat er na de bouw niet meer te zien is. Isolatie, membranen, de onderlaag van een terras, het afschot op een plat dak, de geluidsscheiding tussen de verdiepingen. Niets daarvan kunt u later nog controleren, en juist daarom loont het om die regels vast te leggen zolang ze nog woorden op papier zijn.

En dan is er o similar, of gelijkwaardig. Daar zit geen kwade opzet achter. Producten worden voortdurend uit productie genomen, en geen eerlijke ontwikkelaar belooft u een kraan die er over achttien maanden misschien niet meer is. Maar de formulering is pas redelijk als iemand heeft vastgelegd wie bepaalt wat gelijkwaardig is, en waaraan hij dat toetst. Dezelfde fabrikant en serie, een gelijke of hogere prijs, uw schriftelijke akkoord vóór elke vervanging: elk daarvan maakt van een achterdeur weer een bepaling.

Let ook op wat er helemaal niet in staat. Apparatuur. Armaturen. Kastindelingen. Alles buiten de contour van het gebouw. Meubilair, uiteraard, maar een document hoort dat toch te vermelden. Een memoria die de uitsluitingen opsomt, is meestal geschreven door iemand die de lastige vragen eerder heeft gehad en ze liever vooraf beantwoordt.

Hoe u hem leest

Lees hem met de tekeningen ernaast, en tel. Slaapkamers in de tekst tegen slaapkamers op de plattegrond. Stopcontacten tegen de ruimtes die u gaat gebruiken. Overal waar een getal mogelijk is en ontbreekt, is dat ontbreken zelf de bevinding.

Markeer daarna elk punt dat nog openstaat en vraag hoe het wordt gesloten: wie kiest, wanneer, en binnen welk budget. Een post die als stelpost is benoemd, is werkbaar, want u kunt een stelpost naast een echte prijs leggen en zien of hij realistisch is. Een post die stilzwijgend wordt meegenomen, wordt beslist door wie die ochtend de troffel vasthoudt.

Een memoria waarin “nader te bepalen” staat, is daarom vaak het betere document. Hij benoemt een open beslissing, geeft er een eigenaar en een datum bij, en dwingt een gesprek af dat toch moet plaatsvinden, vóór het beton in plaats van erna. Zelfverzekerd zwijgen geeft u niets om vast te houden en geen moment waarop iets geregeld moet zijn. Een ontwikkelaar die opschrijft wat nog niet is besloten, vertelt u hoe hij van plan is te werken.

Kijk ook naar de versiedatum, en zorg dat juist die versie bij uw handtekening hoort. Specificaties veranderen tijdens een bouw, soms om goede redenen. Het document dat telt, is het document dat beide partijen achttien maanden later nog kunnen tonen en waar ze het dan nog over eens zijn.

Wij leggen onze eigen projecten op dezelfde manier vast. Een uittreksel van vijf pagina’s uit een van de specificatieboeken staat op rocksure.es/nl/specificatieboek.