Dónde deja de tener vuelta atrás una compra en España

En España lo habitual es que usted quede comprometido semanas antes de firmar la escritura y antes de que intervenga ningún funcionario público. Los compradores del norte de Europa llegan con el orden de su país de origen, donde casi nada queda cerrado hasta el final del proceso. Ese es el malentendido. En cuanto se ve para qué sirve cada paso, el orden español cobra sentido.

Lo que sigue es el recorrido habitual de una compraventa de vivienda de segunda mano. Las cifras y los plazos varían según la región y según el caso, y los que le afecten a usted son asunto de un abogado o de un gestor que haya leído su expediente.

La reserva y lo que muestra el registro

Después de la visita, el primer documento suele ser un contrato de reserva. Usted entrega una cantidad modesta y el inmueble se retira del mercado durante un plazo acordado. Su finalidad no es obligarle a comprar, sino ganar tiempo: el que su abogado necesita para examinar la vivienda sobre el papel antes de comprometer nada de peso.

Conviene tener claro a quién representa el agente inmobiliario. Aquí lo normal es que actúe por encargo del vendedor y cobre de él. Eso no lo hace deshonesto, pero sí significa que no es su asesor.

Lo primero que se pide es la nota simple, un extracto del Registro de la Propiedad. Es un documento breve y responde a una lista de preguntas igual de breve: quién figura como titular, qué entiende el registro por esa finca —descripción, superficie inscrita, linderos— y qué pesa sobre ella. Hipotecas, cargas, embargos, servidumbres de paso, limitaciones impuestas por el promotor o por la comunidad de propietarios.

Al leerla importa tanto lo que no aparece como lo que sí. Describe la situación registral, no la física. Una obra ejecutada y nunca declarada no consta. Tampoco constan las cuotas de comunidad impagadas, los recibos del IBI atrasados ni la clasificación que el ayuntamiento da a la parcela. El registro y el catastro son sistemas distintos y no siempre coinciden. Cada uno de esos puntos exige una consulta aparte. Todas juntas son el trabajo del plazo que usted acaba de comprar.

El contrato de arras

Después llega el contrato privado de compraventa con entrega de arras. Este es el eje de todo, y el punto que más compradores subestiman, porque tiene un aire informal. No hay ningún funcionario presente.

El derecho español distingue más de una clase de arras, y no todas funcionan igual. La modalidad habitual en la venta de vivienda permite que cualquiera de las dos partes se eche atrás pagando un precio por ello: el comprador que se retira pierde lo entregado, y el vendedor que se retira devuelve el doble. Otras modalidades no dan derecho a desistir; la parte perjudicada puede exigir que la venta siga adelante. Cuál de ellas ha firmado usted depende de cómo esté redactado el contrato, y la redacción no siempre queda clara en una traducción.

El importe se negocia, no viene dado, y suele ser lo bastante alto como para que perderlo duela. Eso es lo que hace funcionar el contrato. El mismo documento fija la fecha de la firma ante notario, deja constancia de lo que se incluye en la venta, reparte los gastos y establece las condiciones.

Las condiciones pesan aquí más que en ningún otro momento del proceso. Si su compra depende de una hipoteca, de que se acredite la habitabilidad, de que se regularice una obra no declarada o de que se cancele una carga antes de la firma, eso tiene que quedar por escrito ahora. Después de firmar, su posición es la que aceptó. Por eso las comprobaciones previas van antes del contrato de arras y no después.

Las semanas que van de las arras a la notaría son semanas de trabajo. El banco termina la tasación, su abogado cierra lo que quedó pendiente y el dinero entra en España. Esto último se subestima a menudo. Mover una suma grande de un país a otro lleva más tiempo que una transferencia nacional. Y el banco español preguntará de dónde sale ese dinero: una pregunta que se responde con documentos, no con palabras. Necesitará además el NIE, el número de identificación que España asigna a los extranjeros, y en la práctica una cuenta bancaria española.

La notaría y las semanas siguientes

La firma se hace en la notaría. El notario es un funcionario público y no representa ni a usted ni al vendedor. Comprueba la identidad y la capacidad de las partes, verifica que la escritura contiene lo que la ley exige, la lee en voz alta y da fe de la firma. Esa imparcialidad es justamente el sentido de su intervención. Significa también que en esa mesa nadie vela por sus intereses salvo el asesor que usted haya llevado consigo.

Ese mismo día el notario pide una nota simple actualizada, de modo que lo que se confirma es la situación en el momento de firmar y no la de semanas atrás. Si pesa una hipoteca sobre la finca, lo habitual es cancelarla en esa misma mesa: se paga con el dinero de la compra y el banco del vendedor está representado. El pago suele hacerse por cheque bancario o por transferencia confirmada; se firma la escritura y cambian de mano las llaves. Si usted no puede asistir, cabe otorgar un poder notarial con antelación.

Hay un punto que conviene plantear a su abogado bastante antes de ese día. Cuando el vendedor no reside en España, el comprador retiene una parte del precio y la ingresa en Hacienda por cuenta del vendedor. Es una obligación del comprador, no un favor.

Firmar no cierra el asunto. El impuesto de transmisiones debe liquidarse dentro de un plazo determinado y después la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es lo que le convierte en propietario —eso lo hace la escritura—, pero sí es lo que hace valer su derecho frente a terceros. El aviso de la firma suele llegar al registro por vía telemática de inmediato, y eso da cierta protección mientras se tramita la inscripción definitiva. Ese trámite lleva semanas. De él se suele encargar un gestor: liquida el impuesto, sigue la inscripción hasta el final y pone a su nombre los suministros y el recibo del IBI. Algunos despachos de abogados se encargan ellos mismos. Sea como sea, acuerde de antemano quién se ocupa: una escritura guardada en un cajón no sirve a nadie.

El documento que decide cómo va todo lo demás se firma en un despacho donde no hay ningún funcionario presente.