Waar een Spaanse koop bindend wordt

In Spanje zit u meestal al vast, weken voordat de akte passeert en voordat er een ambtenaar bij betrokken is. Noord-Europese kopers gaan uit van de volgorde die ze van huis uit kennen, waarin tot de overdracht weinig echt vaststaat. Daar zit de misvatting. Zodra u ziet waar elke stap voor bedoeld is, valt de volgorde op zijn plaats.

Hieronder staat het gebruikelijke verloop bij de aankoop van een bestaande woning. Bedragen en termijnen verschillen per regio en per geval. Wat in uw situatie geldt, hoort thuis bij iemand die uw dossier heeft gelezen: een advocaat, of een gestor — de Spaanse specialist voor administratieve afhandeling.

De reservering en wat het register laat zien

Na een bezichtiging is het eerste papier meestal een reservering. U betaalt een bescheiden bedrag en de woning wordt voor een afgesproken periode uit de verkoop gehaald. Die reservering is er niet om u aan de koop te binden, maar om tijd te kopen: tijd voor uw advocaat om de woning op papier na te lopen, voordat u zich echt vastlegt.

Let op voor wie de makelaar werkt. In Spanje handelt hij doorgaans in opdracht van de verkoper, en die betaalt ook zijn courtage. Dat maakt hem niet onbetrouwbaar, maar hij is niet uw adviseur.

Het eerste wat uw advocaat opvraagt, is de nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister. Het is kort, en het beantwoordt een korte lijst vragen: wie er als eigenaar staat ingeschreven, waarvoor het register de woning houdt — omschrijving, geregistreerde oppervlakte, grenzen — en wat eraan vastzit. Hypotheken, andere lasten, beslagen, recht van overpad, beperkingen opgelegd door een ontwikkelaar of door de comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaren.

Bij zo'n uittreksel telt wat er níet in staat even zwaar als wat er wel in staat. Het beschrijft de geregistreerde situatie, niet de feitelijke. Verbouwingen die nooit zijn aangemeld, komen er niet in voor. Achterstallige bijdragen aan de comunidad ook niet, net zomin als openstaande gemeentelijke onroerendgoedbelasting of de bestemming die de gemeente aan het perceel geeft. Het eigendomsregister en het catastro, het Spaanse kadaster, zijn twee gescheiden systemen, en ze zijn het niet altijd met elkaar eens. Elk van die punten is een apart onderzoek, en samen vullen ze de tijd die u met de reservering hebt gekocht.

Het koopcontract met arras

Daarna volgt het onderhandse koopcontract met aanbetaling: het contrato de arras. Dit is het scharnierpunt, en de stap die de meeste kopers onderschatten, juist omdat hij zo informeel aanvoelt. Er is geen ambtenaar bij aanwezig.

Het Spaanse recht kent meer dan één soort arras, en die werken verschillend. De vorm die bij woningverkoop gebruikelijk is, laat beide partijen eruit stappen, tegen een prijs: haakt u af, dan bent u de aanbetaling kwijt; haakt de verkoper af, dan betaalt hij het dubbele terug. Andere vormen geven dat recht niet — daar kan de teleurgestelde partij de verkoop alsnog afdwingen. Welke variant u hebt getekend, zit in de formulering, en in vertaling is dat verschil niet altijd zichtbaar.

Het bedrag van de arras ligt niet vast: daarover onderhandelt u. Doorgaans is het groot genoeg om pijn te doen als u het kwijtraakt. Daar ontleent het contract zijn werking aan. Hetzelfde stuk legt de overdrachtsdatum vast, beschrijft wat er bij de koop is inbegrepen, verdeelt de kosten en benoemt de voorwaarden.

Voorwaarden wegen hier zwaarder dan ergens anders in het traject. Hangt uw koop af van een hypotheek, van een bewoonbaarheidsverklaring, van het legaliseren van niet-aangemelde verbouwingen of van het doorhalen van een last vóór de overdracht, dan moet dat er nú in staan. Na ondertekening is uw positie wat u bent overeengekomen. Daarom hoort het onderzoek vóór het contrato de arras en niet erna.

In de weken tussen arras en notaris wordt er doorgewerkt. De bank rondt haar taxatie af, uw advocaat ruimt op wat nog openstond, en het geld komt naar Spanje. Dat laatste wordt geregeld onderschat. Een groot bedrag over de grens brengen duurt langer dan een binnenlandse overboeking, en de Spaanse bank zal vragen waar het vandaan komt — een vraag die u met stukken beantwoordt, niet met uw woord. Daarnaast hebt u een NIE nodig, het identificatienummer dat Spanje aan buitenlanders uitgeeft, en in de praktijk ook een Spaanse bankrekening.

De notaris en de weken daarna

De overdracht vindt plaats op het notariskantoor. Een notario is een openbaar ambtenaar: hij vertegenwoordigt u niet, en de verkoper evenmin. Hij stelt identiteit en handelingsbevoegdheid vast, controleert of de akte bevat wat de wet voorschrijft, leest die voor en is getuige van de ondertekening. Die onpartijdigheid is de bedoeling. Dat betekent ook dat niemand aan die tafel op uw belangen let, behalve de adviseur die u zelf hebt meegenomen.

Op de dag zelf vraagt de notaris opnieuw een nota simple op, zodat de stand op het moment van tekenen vaststaat en niet die van weken eerder. Een bestaande hypotheek wordt doorgaans aan diezelfde tafel doorgehaald, afgelost uit de koopsom, met een vertegenwoordiger van de bank van de verkoper erbij. Betalen gaat meestal met een bankcheque of een bevestigde overboeking. De escritura, de notariële koopakte, wordt getekend en u krijgt de sleutels. Kunt u er niet bij zijn, dan regelt u vooraf een volmacht.

Eén punt om ruim voor die dag met uw advocaat op te nemen. Is de verkoper geen inwoner van Spanje, dan houdt de koper een deel van de koopsom in en draagt dat op naam van de verkoper af aan de Spaanse belastingdienst. Dat is een verplichting van de koper, geen gunst.

Met tekenen is het niet klaar. De overdrachtsbelasting moet binnen een vastgestelde termijn betaald zijn, en daarna gaat de akte naar het eigendomsregister. De inschrijving maakt u niet tot eigenaar — dat doet de escritura — maar zij zorgt ervoor dat uw eigendom ook tegenover derden geldt. Bericht van de ondertekening bereikt het register meestal meteen langs elektronische weg, wat alvast enige bescherming geeft zolang de volledige inschrijving loopt. Dat duurt weken. Het werk ligt doorgaans bij een gestor, die de belasting aangeeft, de inschrijving doorzet en de nutsvoorzieningen en de gemeentelijke onroerendgoedbelasting op uw naam laat zetten. Sommige advocatenkantoren doen het in eigen huis. Spreek hoe dan ook vooraf af wie ervoor verantwoordelijk is: een akte die in een la blijft liggen, helpt niemand.

Het stuk dat bepaalt hoe de rest verloopt, tekent u in een kantoor waar geen ambtenaar bij aanwezig is.