La nacionalidad viaja con el comprador a una compra española

Una casa española se compra bajo ley española, y sobre eso nadie discute. Lo que viaja con el comprador es menos visible. Llega con una idea de cómo transcurre una compra, formada en otro sitio, y su propio país mantiene una pretensión sobre esa casa mientras la tiene y después de dejar de tenerla.

Por eso el consejo útil cambia según el pasaporte, aunque no por los papeles en la frontera. Cambia en qué supuestos sobreviven al viaje y cuáles fallan sin avisar. Los ejemplos que siguen son los de un comprador alemán, porque sus expectativas son fáciles de nombrar, pero el método sirve con cualquier pasaporte: localice dónde se tocan los dos sistemas y pregunte a ambos lados qué ocurre en esa costura.

Para qué está el notario

Un comprador alemán llega con una idea asentada del notario. En ella no es un testigo de la compra; es más o menos la compra misma. Redacta el contrato, el borrador reposa en manos del comprador antes de que nadie firme, la escritura se lee en voz alta en la mesa, y él lleva la transmisión hasta el registro. Nada anterior a eso resulta definitivo.

España recorre el mismo camino en otro orden, y los dos extremos intercambian su sitio. El negocio toma forma en el contrato privado con sus arras, firmado bastante antes de que intervenga notario alguno, y a qué le compromete depende de cómo se haya redactado. El notario llega al final, y no como asesor suyo. De modo que el instinto de que nada es real hasta que aparece el notario aterriza sobre el documento equivocado. Cuando llegue a esa mesa, la protección que tenga se la habrá puesto alguien que actuaba por usted en aquel contrato anterior.

Dos cosas corresponden, por tanto, al momento anterior a la firma. Una es cuándo se transmite realmente la propiedad y qué se interpone entre la firma y ese instante, porque dónde caiga ese instante decide qué tiene usted en la mano si algo sale mal entretanto. La otra es qué hace este contrato si el vendedor se retira, y qué hace si el que se retira es usted.

En esa misma mesa espera una sorpresa menor. La escritura recoge en qué régimen adquiere un matrimonio, y las categorías que usa España no son la lista de su país. Es mal momento para decidirlo. Determine de antemano cuál le corresponde, quién lo decide y qué cambia en una venta o un fallecimiento posteriores.

Cuando fallece el propietario

Qué ley decide quién hereda es ya de por sí una pregunta; su pasaporte no es automáticamente la respuesta. Dónde reside habitualmente puede pesar más, y un testamento quizá pueda dejar constancia de una elección. Lo que usted quiere saber es qué ley regiría hoy su sucesión y qué cambiaría dejar constancia de una elección. Esa respuesta solo vale con una fecha al lado.

Los sistemas varían en cuánto le permiten dejar bienes fuera de los parientes más próximos. Varían también —y esta es la parte que se pasa por alto— en qué recibe ese pariente. Un derecho de crédito frente a los herederos no es lo mismo que una parte de la casa. Cuál de las dos produce cada lado merece averiguarse, y si la comunidad autónoma lo modifica, porque del lado español puede hacerlo.

Después, qué deben hacer los herederos y en qué orden. Cómo les llega la herencia, si hay un paso previo antes de poder vender o hipotecar la casa, y qué querrán ver un notario y un registrador españoles antes de aceptar quiénes son los herederos. Si su propio país expide documentos con esa forma es mejor preguntarlo ahora que dejárselo a un albacea.

Si convendría un testamento español limitado a los bienes situados en España es una pregunta aparte, y cómo debe redactarse para que el testamento que ya tiene siga en pie, otra.

Y el orden de los acontecimientos. Si el impuesto español vence antes de que los herederos puedan disponer del inmueble, una herencia que es sobre todo una casa presenta una factura antes de producir dinero. Es un problema resoluble cuando se ve venir y feo cuando no.

Dos sistemas fiscales sobre una casa

Los países suelen gravar los inmuebles donde están y a las personas donde viven. Una casa en España de alguien que vive en otro sitio queda por tanto dentro de dos sistemas a la vez, y lo que evita que choquen son acuerdos hechos impuesto por impuesto. Un acuerdo sobre la renta no le dice nada sobre uno relativo a las sucesiones. La pregunta se repite, pues, una vez por impuesto: si existe convenio y, si no lo hay, qué alivio da la ley interna de cada país por el impuesto pagado en el otro.

Después, las preguntas corrientes del día a día. Qué espera España de un propietario no residente en un año en que la casa estuvo vacía, y qué cambia en un año en que llega a alquilarse. Si se alquila, cómo se trata ese rendimiento en cada lado, y si una renta que un país deja al margen influye igualmente en el tipo que aplica a lo demás. Esto último sorprende a la gente, porque la factura se mueve en el país que precisamente no grava el alquiler.

La residencia fiscal rara vez se resuelve contando días, así que una agenda es prueba y no protección, y conviene conocer los demás criterios antes de planificar alrededor de una cifra. Si alguno de los dos países grava el patrimonio, y si una casa española entra en él, es pregunta para ambos lados; los países difieren y las posturas se han movido.

El impuesto de sucesiones español, por su parte, es autonómico y no estatal. Una respuesta sobre una casa cerca de Jávea es una respuesta valenciana, y es la parte que con más probabilidad ha cambiado desde que alguien le dio una cifra por última vez.

La costura entre dos asesores

Lo que suele fallar no es un mal asesor. Son dos buenos, cada uno acertado en su país, sin nadie responsable de la costura. Un Steuerberater que nunca ha leído una escritura española y un abogado que nunca ha visto una declaración alemana pueden dar los dos respuestas sólidas que dejan de sumar en cuanto se ponen una al lado de la otra.

Se nota si un asesor sabe que esa costura existe. Pregunta por el otro país antes de responder: si hay testamento y qué dice, si está casado y bajo qué régimen, si hay hijos de un matrimonio anterior. Mantiene separada la pregunta de quién hereda de la de quién grava lo heredado, porque son dos preguntas que pueden caer en países distintos. Y cuando algo queda fuera de lo que puede responder, lo dice y señala a quién corresponde.

Del que hay que cuidarse responde deprisa, en términos generales y en cifras redondas.

La nacionalidad no cambia la casa. Cambia qué segundo sistema tiene algo que decir sobre ella, y adelanta las preguntas de verdad al momento anterior al contrato privado en lugar de al posterior a la escritura. A los compradores que preguntan a Rocksure qué abogado contratar les damos la misma respuesta sea cual sea el pasaporte: el suyo, en cada país, y uno dispuesto a llamar por teléfono al otro.