Uw nationaliteit reist mee in een Spaanse koop

Een Spaans huis wordt gekocht onder Spaans recht, en daar is niemand het over oneens. Wat mét de koper meereist, is minder zichtbaar. Hij komt aan met een beeld van hoe een koop verloopt, gevormd ergens anders, en zijn eigen land houdt een aanspraak op dat huis zolang hij het bezit en nadat hij het niet meer bezit.

Bruikbaar advies verschilt daarom per paspoort, al gaat het niet over papieren aan de grens. Het verschilt in welke aannames de reis overleven en welke stilletjes sneuvelen. De voorbeelden hieronder zijn die van een Duitse koper, omdat zijn verwachtingen goed te benoemen zijn — maar een Nederlander stuit op dezelfde naad, en de methode werkt ongeacht het paspoort: zoek waar de twee stelsels elkaar raken, en vraag aan beide kanten wat er op die naad gebeurt.

Waar de notaris voor is

Een Duitse koper komt binnen met een vastomlijnd beeld van de notaris. Daarin is hij geen getuige van de koop; hij ís de koop zo ongeveer. Hij stelt het contract op, het concept ligt bij de koper voordat er iemand tekent, de akte wordt aan tafel voorgelezen, en hij voert de overdracht door tot in het register. Niets daarvóór voelt definitief. Een Nederlandse koper herkent dat beeld grotendeels.

Spanje doorloopt dezelfde reis in een andere volgorde, en de twee uiteinden wisselen van plaats. De koop krijgt zijn vorm in de onderhandse overeenkomst met de aanbetaling — het arras-contract — die ruim vóór enige notaris wordt getekend, en waaraan u zich bindt naar gelang hoe hij is opgesteld. De notaris komt aan het eind, en niet als úw adviseur. Het instinct dat niets echt is tot de notaris eraan te pas komt, landt hier dus op het verkeerde document. Tegen de tijd dat u aan die tafel zit, is de bescherming die u heeft in dat eerdere contract gezet door iemand die voor u optrad.

Twee dingen horen daarom vóór de handtekening thuis. Ten eerste: wanneer het eigendom werkelijk overgaat, en wat er tussen de handtekening en dat moment in staat — want waar dat moment ligt, bepaalt wat u in handen heeft als er tussentijds iets misgaat. Ten tweede: wat dit contract doet als de verkoper afhaakt, en wat het doet als u dat doet.

Aan diezelfde tafel wacht een kleinere verrassing. De akte legt vast hoe een echtpaar het eigendom houdt, en de categorieën die Spanje daarvoor kent zijn niet de lijst uit uw eigen land. Dat is een slecht moment om te beslissen. Bepaal vooraf onder welke uw huwelijk valt, wie dat bepaalt, en wat het verandert bij een latere verkoop of bij overlijden.

Als de eigenaar overlijdt

Welk recht bepaalt wie erft, is zelf een vraag; uw paspoort is niet vanzelf het antwoord. Waar u gewoonlijk woont kan zwaarder wegen, en een testament kan mogelijk een keuze vastleggen. Wat u wilt weten is welk recht vandáág uw nalatenschap zou beheersen, en wat het vastleggen van een keuze zou veranderen. Dat antwoord is alleen iets waard met een datum erbij.

Stelsels verschillen in hoever ze u toestaan bezit buiten de naaste familie om na te laten. Ze verschillen ook — en dit is het deel dat mensen missen — in wát die naaste familie dan krijgt. Een geldvordering op de erfgenamen is iets anders dan een aandeel in het huis. Welke van die twee elke kant oplevert, is de moeite van het uitzoeken waard, en of de regio dat verandert, want aan de Spaanse kant kan dat.

Dan wat de erfgenamen moeten doen, en in welke volgorde. Hoe de nalatenschap hen bereikt, of er een stap is die zij eerst moeten zetten voordat ze het huis kunnen verkopen of bezwaren, en wat een Spaanse notaris en registrador willen zien voordat zij aannemen wie de erfgenamen zijn. Of uw eigen land papieren in díe vorm afgeeft, kunt u beter nu vragen dan later door een executeur laten uitzoeken.

Of een Spaans testament dat alleen over het Spaanse bezit gaat zou helpen, is een aparte vraag, en hoe dat dan moet worden opgesteld zodat het testament dat u al heeft blijft staan, ook.

En de volgorde van gebeurtenissen. Valt de Spaanse belasting vóórdat de erfgenamen over het pand kunnen beschikken, dan presenteert een nalatenschap die vooral uit een huis bestaat een rekening voordat zij geld oplevert. Dat is een oplosbaar probleem als u het ziet aankomen, en een lelijk probleem als u dat niet doet.

Twee belastingstelsels over één huis

Landen belasten bezit doorgaans waar het staat, en mensen waar zij wonen. Een huis in Spanje van iemand die elders woont, valt daarmee tegelijk binnen twee stelsels, en wat ze uit elkaar houdt zijn afspraken die per belasting zijn gemaakt. Een afspraak over inkomen zegt niets over een afspraak over erfenissen. De vraag herhaalt zich dus, één keer per belasting: is er een verdrag, en zo niet, welke tegemoetkoming geeft het eigen recht van elk land voor belasting die in het andere is betaald.

Dan de gewone, lopende vragen. Wat Spanje verwacht van een niet-ingezeten eigenaar in een jaar waarin het huis leegstond, en wat er verandert in een jaar waarin het überhaupt verhuurd is. Wordt er verhuurd, hoe wordt die opbrengst dan aan beide kanten behandeld, en beïnvloedt inkomen dat het ene land ongemoeid laat toch het tarief dat het over de rest toepast. Dat laatste verrast mensen, want de rekening beweegt in het land dat de huur juist níet belast.

Fiscale woonplaats wordt zelden bepaald door alleen een aantal dagen, dus een agenda is bewijs en geen bescherming, en de andere toetsen zijn het weten waard voordat u om een getal heen gaat plannen. Of een van beide landen vermogen belast, en of een Spaans huis daaronder valt, is een vraag voor beide kanten; landen verschillen en standpunten zijn verschoven.

De Spaanse erfbelasting is intussen regionaal en niet landelijk. Een antwoord over een huis bij Jávea is een Valenciaans antwoord, en juist dat deel is het meest waarschijnlijk veranderd sinds iemand u er voor het laatst een bedrag bij noemde.

De naad tussen twee adviseurs

Het gaat zelden mis door een slechte adviseur. Het gaat mis met twee goede, elk correct in eigen land, en niemand die verantwoordelijk is voor de naad. Een Steuerberater die nooit een Spaanse akte heeft gelezen en een abogado die nooit een Duitse aangifte heeft gezien, kunnen allebei deugdelijke antwoorden geven die niet meer optellen zodra u ze naast elkaar legt.

U kunt horen of een adviseur weet dat die naad bestaat. Hij vraagt naar het andere land voordat hij antwoordt: of er een testament is en wat erin staat, of u getrouwd bent en onder welke voorwaarden, of er kinderen uit een eerder huwelijk zijn. Hij houdt de vraag wie erft gescheiden van de vraag wie belast wat er geërfd wordt, want dat zijn twee vragen die in verschillende landen kunnen landen. En valt iets buiten wat hij kan beantwoorden, dan zegt hij dat, en noemt hij bij wie het hoort.

Degene om voorzichtig mee te zijn, antwoordt snel, in algemene termen, en in ronde getallen.

Nationaliteit verandert het huis niet. Ze verandert welk tweede stelsel er iets over te zeggen heeft, en ze verschuift de echte vragen naar voren — naar vóór de onderhandse overeenkomst in plaats van na de akte. Kopers die Rocksure vragen welke advocaat ze moeten nemen, krijgen ongeacht het paspoort hetzelfde antwoord: uw eigen, in elk land, en een die bereid is de ander te bellen.