Die eigene Staatsangehörigkeit kauft in Spanien mit

Ein spanisches Haus wird nach spanischem Recht gekauft, und darüber streitet niemand. Weniger sichtbar ist, was mit dem Käufer mitreist. Er bringt eine Vorstellung davon mit, wie ein Kauf aussieht, geprägt anderswo — und sein eigenes Land behält einen Zugriff auf das Haus, solange er es besitzt, und darüber hinaus.

Der nützliche Rat fällt deshalb je nach Pass unterschiedlich aus, und zwar nicht wegen Papieren an der Grenze. Er fällt unterschiedlich aus, weil manche Annahmen die Reise überstehen und andere scheitern, ohne es anzukündigen. Die Beispiele unten sind die eines deutschen Käufers, weil sich seine Erwartungen gut benennen lassen; die Methode überträgt sich aber auf jeden Pass: Finden Sie heraus, wo die beiden Systeme aufeinandertreffen, und fragen Sie beide Seiten, was an der Naht geschieht.

Wozu der Notar da ist

Ein deutscher Käufer kommt mit einem festen Bild vom Notar. Darin ist er kein Zeuge des Kaufs; er ist mehr oder weniger der Kauf selbst. Er entwirft den Vertrag, der Entwurf liegt dem Käufer vor, bevor jemand unterschreibt, die Urkunde wird am Tisch verlesen, und er führt die Umschreibung bis ins Grundbuch. Nichts davor fühlt sich endgültig an.

Spanien durchläuft denselben Weg in anderer Reihenfolge, und die beiden Enden tauschen den Platz. Der Handel wird durch den privaten Vertrag mit Anzahlung geformt, unterschrieben lange bevor ein Notar beteiligt ist, und woran er Sie bindet, hängt davon ab, wie er formuliert wurde. Der Notar kommt am Ende, und nicht als Ihr Berater. Der Reflex, dass nichts wirklich ist, bis der Notar kommt, landet damit auf dem falschen Dokument. Wenn Sie an jenem Tisch ankommen, steht der Schutz, den Sie haben, bereits in jenem früheren Vertrag — geschrieben von jemandem, der für Sie gehandelt hat.

Zwei Dinge gehören deshalb vor die Unterschrift. Das eine ist, wann das Eigentum tatsächlich übergeht und was zwischen Unterschrift und diesem Moment steht, denn wo dieser Moment liegt, entscheidet darüber, was Sie in der Hand halten, wenn dazwischen etwas schiefgeht. Das andere ist, was dieser Vertrag bewirkt, wenn der Verkäufer aussteigt — und was er bewirkt, wenn Sie aussteigen.

Eine kleinere Überraschung wartet am selben Tisch. Die Urkunde hält fest, in welcher Form ein Ehepaar die Immobilie hält, und die Kategorien, die Spanien verwendet, sind nicht die Ihres Heimatlandes. Das ist ein schlechter Moment zum Entscheiden. Klären Sie vorher, in welche Ihre Ehe fällt, wer das entscheidet und was es bei einem späteren Verkauf oder Todesfall ändert.

Wenn der Eigentümer stirbt

Welches Recht darüber entscheidet, wer erbt, ist selbst eine Frage; Ihr Pass ist nicht automatisch die Antwort. Wo Sie gewöhnlich leben, kann schwerer wiegen, und ein Testament kann unter Umständen eine Wahl festhalten. Was Sie wissen wollen, ist, welches Recht heute für Ihren Nachlass gälte und was eine ausdrückliche Wahl daran änderte. Die Antwort ist nur mit einem Datum darauf etwas wert.

Die Systeme unterscheiden sich darin, wie weit sie zulassen, Vermögen an nahen Angehörigen vorbeizugeben. Und sie unterscheiden sich — das ist der Teil, den viele übersehen — darin, was der Angehörige bekommt. Ein Geldanspruch gegen die Erben ist etwas anderes als ein Anteil am Haus. Welches von beidem jede Seite hervorbringt, lohnt die Klärung, ebenso ob die Region daran etwas ändert, denn auf der spanischen Seite kann sie das.

Dann, was die Erben tun müssen, und in welcher Reihenfolge. Wie der Nachlass sie erreicht, ob es einen Schritt gibt, den sie gehen müssen, bevor sie das Haus verkaufen oder belasten können, und was ein spanischer Notar und ein Registerführer sehen wollen, bevor sie anerkennen, wer die Erben sind. Ob Ihr eigenes Land Papiere in dieser Form ausstellt, fragt man besser jetzt als später ein Nachlassverwalter.

Ob ein spanisches Testament, das nur das spanische Vermögen erfasst, hilfreich wäre, ist eine eigene Frage — ebenso, wie es formuliert sein muss, damit das Testament, das Sie bereits haben, bestehen bleibt.

Und die Reihenfolge der Ereignisse. Wird die spanische Steuer fällig, bevor die Erben über die Immobilie verfügen können, dann legt ein Nachlass, der im Wesentlichen aus einem Haus besteht, eine Rechnung vor, bevor er Geld vorlegt. Das ist ein lösbares Problem, wenn man es kommen sieht, und ein hässliches, wenn nicht.

Zwei Steuersysteme über einem Haus

Länder besteuern Immobilien in der Regel dort, wo sie stehen, und Menschen dort, wo sie leben. Ein Haus in Spanien, das jemandem gehört, der anderswo lebt, sitzt damit gleichzeitig in zwei Systemen, und was sie vom Zusammenstoßen abhält, sind Abkommen — Steuer für Steuer geschlossen. Ein Abkommen über Einkommen sagt nichts über eines zur Erbschaft. Die Frage wiederholt sich also, einmal je Steuer: ob es ein Abkommen gibt, und wenn nicht, welche Entlastung das Recht des jeweiligen Landes für die im anderen gezahlte Steuer vorsieht.

Dann die gewöhnlichen laufenden Fragen. Was Spanien von einem nicht ansässigen Eigentümer in einem Jahr erwartet, in dem das Haus leer stand, und was sich in einem Jahr ändert, in dem es überhaupt vermietet war. Wird vermietet: wie diese Einkünfte an beiden Enden behandelt werden, und ob Einkünfte, die ein Land unbesteuert lässt, trotzdem den Satz beeinflussen, den es auf alles Übrige anwendet. Der letzte Punkt erwischt viele, weil die Rechnung in dem Land steigt, das die Miete gerade nicht besteuert.

Die steuerliche Ansässigkeit entscheidet sich selten allein an einer Zahl von Tagen; ein Kalender ist deshalb ein Beweismittel und kein Schutz, und die übrigen Kriterien sollte man kennen, bevor man um eine Zahl herum plant. Ob eines der beiden Länder Nettovermögen besteuert und ob ein spanisches Haus darunterfällt, ist eine Frage an beide Seiten; die Länder unterscheiden sich, und die Positionen haben sich bewegt.

Die spanische Erbschaftsteuer ist zudem regional und nicht national geregelt. Eine Antwort über ein Haus bei Jávea ist eine valencianische Antwort — und der Teil, der sich am ehesten geändert hat, seit Ihnen zuletzt jemand eine Zahl genannt hat.

Die Naht zwischen zwei Beratern

Der übliche Fehler ist nicht ein schlechter Berater. Es sind zwei gute, jeder zu Hause richtig, und niemand ist für die Naht zuständig. Ein Steuerberater, der nie eine spanische Urkunde gelesen hat, und ein Abogado, der nie eine deutsche Erklärung gesehen hat, können beide stimmige Antworten geben, die in dem Moment nicht mehr aufgehen, in dem man sie nebeneinanderlegt.

Sie hören einem Berater an, ob er weiß, dass die Naht existiert. Er fragt nach dem anderen Land, bevor er antwortet: ob es ein Testament gibt und was darin steht, ob Sie verheiratet sind und in welchem Güterstand, ob es Kinder aus einer früheren Ehe gibt. Er hält auseinander, wer erbt und wer besteuert, was geerbt wird, denn das sind zwei Fragen, die in verschiedenen Ländern landen können. Und wenn etwas außerhalb dessen liegt, was er beantworten kann, sagt er das und nennt, zu wem es gehört.

Vorsicht ist bei dem geboten, der schnell antwortet, allgemein und in runden Zahlen.

Die Staatsangehörigkeit ändert das Haus nicht. Sie ändert, welches zweite System eine Meinung dazu hat, und sie verschiebt die eigentlichen Fragen nach vorn — vor den privaten Vertrag statt hinter die Urkunde. Käufer, die Rocksure fragen, welchen Anwalt sie beauftragen sollen, bekommen unabhängig vom Pass dieselbe Antwort: Ihren eigenen, in jedem der beiden Länder, und einen, der bereit ist, zum Hörer zu greifen und den anderen anzurufen.