Eine Memoria de Calidades lesen

Zu jedem Haus, das vor seiner Fertigstellung verkauft wird, gehört ein Dokument, das beschreibt, woraus es bestehen wird. In Spanien ist das die Memoria de Calidades, die Baubeschreibung. Sie steht zwischen Prospekt und technischer Anlage, und wohin sie sich neigt, hängt davon ab, wer sie geschrieben hat.

Zwei Bauträger können Ihnen unter derselben Überschrift je eine Seite reichen. Der eine nennt die Dicke der Dämmung. Der andere schreibt, die Oberflächen seien von erster Qualität.

Die Memoria ist nicht das technische Projekt des Architekten. Dieser Satz aus Zeichnungen und Berechnungen ist die eigentliche Beschreibung des Gebäudes; die Memoria ist eine lesbare Zusammenfassung der Teile, die einen Käufer interessieren, und sie liegt oft dem privaten Kaufvertrag bei. Ob sie Ihrem beigefügt ist und was folgt, wenn das fertige Haus ihr nicht entspricht, ist eine Frage für Ihren eigenen Anwalt. Die Antwort hängt an der Formulierung und daran, was der übrige Vertrag sagt. Stellen Sie sie früh, bevor Sie an dem Haus hängen.

Was eine gründliche enthält

Eine gute Memoria folgt der Reihenfolge, in der ein Gebäude entsteht, denn das ist die Reihenfolge, in der Entscheidungen aufhören umkehrbar zu sein.

Sie beginnt unter der Erde. Art der Gründung, das Bodengutachten dahinter, Stützbauwerke, die Entwässerung hinter diesen Wänden. Dann das Tragwerk, dann die Hülle: die Außenwand Schicht für Schicht beschrieben, die Dämmung mit ihrer Dicke, der Dachaufbau und die Abdichtung darunter. Vier oder fünf Zeilen — und ein großer Teil des Budgets.

Dann die Öffnungen. Fensterprofile nach Material und System, mit oder ohne thermische Trennung. Die Verglasung als Aufbau geschrieben und nicht als „Doppelverglasung“. Beschläge, Rollläden und wie sie bedient werden, Insektenschutz dort, wo Fenster sich öffnen, und ob die großen Schiebeelemente Hebe-Schiebetüren sind oder auf Rollen laufen.

Innen: Bodenmaterial, Format und Verlegemuster, Sockelleisten, Wandoberflächen Raum für Raum, Innentüren mit Höhe, Kern und Oberfläche, Schrankkorpusse und was darin eingebaut ist. Die Küche als Tischlerarbeit beschrieben und nicht als Foto, also Korpus, Frontoberfläche, Material und Stärke der Arbeitsplatte, Kantenausbildung, Geräte mit Modellbezeichnung. Bäder Stück für Stück, jedes mit einem Seriennamen: Sanitärkeramik, Armaturen, Duschwannen, Duschwände.

Die Technik, und was draußen liegt

Dann die Technik, bei der dünne Dokumente meist aufgeben. Heizen und Kühlen nach Art und Gerät, wie viele Zonen, wo die Maschinen stehen. Warmwasserbereitung und Speichergröße. Rohrmaterialien. Die Elektroinstallation gezählt statt beschrieben: Stromkreise, Steckdosen je Raum, Lichtauslässe, Schalterserie, Datenanschlüsse, Vorrüstung für das Laden eines Autos. Ob Leuchten überhaupt enthalten sind oder nur die Leitung, die an einer Deckendose endet.

Zuletzt alles jenseits der Wände, und genau dort scheitern Budgets still. Aufbau der Terrasse und der Unterbau darunter. Poolmaße, Filterung, Wasseraufbereitung, Randsteine, Auskleidung. Außenbeleuchtung, Bewässerung, Bepflanzung, Einfriedungen, Tore. Die Anschlüsse an Wasser, Strom und Kanal, und wer sie bezahlt. Eine Memoria, die an der Haustür aufhört, ist nicht fertig.

Wo die dünnen still werden

Dünne Dokumente sind selten falsch. Sie sind unbestimmt, und dagegen lässt sich hinterher sehr viel schwerer argumentieren.

Suchen Sie zuerst nach einem Adjektiv dort, wo ein Substantiv hingehört. Erste Qualität, gehoben, Markenware: Keines davon lässt sich auf der Baustelle messen. Suchen Sie dann nach der fehlenden Zahl. „LED-Beleuchtung durchgängig“ sagt nichts darüber, wie viele Lichtpunkte es gibt, und in einem großen Raum entscheidet genau dieser Unterschied, wie der Raum sich nutzen lässt.

Achten Sie am genauesten auf das, was nach Abschluss der Arbeiten aus dem Blick verschwindet. Dämmung, Sperrschichten, der Unterbau unter einer Terrasse, das Gefälle auf einem Flachdach, die Schalltrennung zwischen den Geschossen. Nichts davon werden Sie je prüfen — weshalb es sich lohnt, diese Zeilen festzuzurren, solange sie noch Worte auf Papier sind.

Und dann gibt es das o similar, oder Gleichwertiges. Das ist nichts Unlauteres. Produkte werden ständig eingestellt, und kein ehrlicher Bauträger verspricht eine Armatur, die es in achtzehn Monaten vielleicht nicht mehr gibt. Die Formulierung ist aber erst dann vernünftig, wenn festgelegt ist, wer entscheidet, was als gleichwertig gilt, und woran gemessen. Derselbe Hersteller und dieselbe Serie, gleicher oder höherer Preis, Ihre schriftliche Zustimmung vor jedem Austausch: Jedes davon macht aus einer Hintertür wieder eine Klausel.

Lesen Sie auch auf das hin, was ganz fehlt. Geräte. Leuchten. Schrankinnenausstattung. Alles außerhalb der Gebäudelinie. Möbel selbstverständlich, aber ein Dokument sollte es trotzdem sagen. Eine Memoria, die ihre Ausschlüsse auflistet, stammt meist von jemandem, dem die unangenehmen Fragen schon einmal gestellt wurden und der sie lieber vorab beantwortet.

Wie man sie liest

Lesen Sie sie mit den Zeichnungen daneben, und zählen Sie. Schlafzimmer im Text gegen Schlafzimmer im Plan. Steckdosen gegen die Räume, die Sie nutzen werden. Überall dort, wo eine Zahl möglich wäre und fehlt, ist dieses Fehlen der Befund.

Markieren Sie dann jeden noch offenen Posten und fragen Sie, wie er geschlossen wird: wer wählt aus, bis wann, und gegen welches Budget. Ein Posten, der als ausgewiesener Ansatz geführt wird, ist handhabbar, denn einen Ansatz können Sie neben einen echten Preis halten und sehen, ob er realistisch ist. Ein Posten, der schweigend mitläuft, wird von dem entschieden, der an jenem Morgen die Kelle in der Hand hat.

Eine Memoria mit „noch festzulegen“ ist deshalb oft das bessere Dokument. Sie benennt eine offene Entscheidung, gibt ihr einen Verantwortlichen und ein Datum und erzwingt ein Gespräch, das ohnehin geführt werden muss — vor dem Beton statt danach. Selbstsicheres Schweigen gibt Ihnen nichts in die Hand und keinen Zeitpunkt, an dem irgendetwas feststehen muss. Ein Bauträger, der aufschreibt, was noch nicht entschieden ist, sagt Ihnen damit, wie er zu arbeiten gedenkt.

Prüfen Sie außerdem das Versionsdatum und halten Sie die Fassung bei dem, was Sie unterschreiben. Spezifikationen entwickeln sich während eines Baus, manchmal aus guten Gründen. Das Dokument, auf das es ankommt, ist das, welches beide Seiten achtzehn Monate später noch vorlegen können und über das sie sich dann noch einig sind.

Wir dokumentieren unsere eigenen Projekte auf dieselbe Weise. Ein Auszug von fünf Seiten aus einer der Baubeschreibungen liegt unter rocksure.es/de/baubeschreibung.