Wo ein spanischer Kauf verbindlich wird

In Spanien sind Sie in der Regel Wochen vor der Unterschrift unter die Urkunde gebunden, und bevor überhaupt ein Amtsträger beteiligt ist. Käufer aus Nordeuropa kommen mit einem Ablauf an, den sie von zu Hause kennen und bei dem bis zum Abschluss wenig feststeht. Genau das ist das Missverständnis. Sobald Sie sehen, wozu jede Stufe dient, ergibt die Reihenfolge Sinn.

Was folgt, ist der übliche Verlauf eines Kaufs aus zweiter Hand. Beträge und Fristen unterscheiden sich je nach Region und Fall; welche für Sie gelten, gehört zu einem Anwalt oder einem Gestor, der Ihre Unterlagen gelesen hat.

Die Reservierung, und was das Register zeigt

Nach einer Besichtigung ist das erste Dokument meist eine Reservierung. Sie zahlen einen überschaubaren Betrag, und die Immobilie ist für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt. Ihr Zweck ist nicht, Sie an den Kauf zu binden, sondern Zeit zu kaufen: Zeit für Ihren Anwalt, die Immobilie auf dem Papier zu prüfen, bevor Sie sich auf etwas Größeres festlegen.

Achten Sie darauf, für wen der Makler arbeitet. Hier wird er in der Regel vom Verkäufer beauftragt und bezahlt. Das macht ihn nicht unredlich; es bedeutet, dass er nicht Ihr Berater ist.

Die erste Anforderung ist die Nota Simple, ein Auszug aus dem Grundbuch. Sie ist kurz und beantwortet eine kurze Liste von Fragen: wer eingetragener Eigentümer ist, wofür das Register die Immobilie hält — Beschreibung, eingetragene Fläche, Grenzen — und was daran hängt. Hypotheken, Lasten, Pfändungen, Wegerechte, Beschränkungen durch einen Bauträger oder durch die Eigentümergemeinschaft.

Sie zu lesen heißt ebenso sehr, auf das zu achten, was fehlt. Sie beschreibt den eingetragenen Zustand, nicht den tatsächlichen. Baumaßnahmen, die ausgeführt und nie erklärt wurden, tauchen nicht auf. Ebenso wenig offene Gemeinschaftskosten, Rückstände bei der Grundsteuer oder die Einstufung des Grundstücks durch das Rathaus. Register und Kataster sind getrennte Systeme und stimmen nicht immer überein. Jeder dieser Punkte ist eine eigene Nachfrage, und zusammen sind sie die Arbeit des Zeitraums, den Sie gerade gekauft haben.

Der Anzahlungsvertrag

Als Nächstes kommt der private Kaufvertrag mit Anzahlung, der Contrato de Arras. Das ist der Angelpunkt und die Stelle, die die meisten Käufer unterschätzen, weil sie sich beiläufig anfühlt. Es ist kein Amtsträger dabei.

Das spanische Recht kennt mehr als eine Art von Anzahlung, und sie wirken unterschiedlich. Die beim Wohnungsverkauf übliche Form erlaubt beiden Seiten den Rücktritt zu einem Preis: Ein Käufer, der aussteigt, verliert die Anzahlung; ein Verkäufer, der aussteigt, zahlt sie doppelt zurück. Andere Formen geben kein Rücktrittsrecht — die enttäuschte Seite kann auf der Durchführung bestehen. Welche Sie unterschrieben haben, ist eine Frage der Formulierung, und die Formulierung ist in der Übersetzung nicht immer eindeutig.

Die Höhe der Anzahlung wird verhandelt, nicht vorgegeben, und sie ist normalerweise so hoch, dass ihr Verlust wehtut. Genau das lässt den Vertrag wirken. Dasselbe Dokument legt den Übergabetermin fest, hält fest, was zum Kauf gehört, verteilt die Kosten und nennt die Bedingungen.

Bedingungen zählen hier mehr als an jeder anderen Stelle des Ablaufs. Hängt Ihr Kauf von einer Finanzierung ab, von einer Bewohnbarkeitsbescheinigung, von der Legalisierung nicht erklärter Bauarbeiten oder von der Löschung einer Last vor der Übergabe, dann muss das jetzt hineingeschrieben werden. Nach der Unterschrift ist Ihre Position die, der Sie zugestimmt haben. Deshalb steht die Prüfung vor dem Anzahlungsvertrag und nicht danach.

Die Wochen zwischen Arras und Notar sind Arbeitswochen. Die Bank schließt ihre Bewertung ab, Ihr Anwalt klärt, was offen geblieben ist, und das Geld kommt nach Spanien. Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Eine große Summe über Grenzen zu bewegen dauert länger als eine Inlandsüberweisung, und spanische Banken fragen, woher sie stammt — eine Frage, die man mit Unterlagen beantwortet, nicht mit Zusicherungen. Außerdem brauchen Sie eine NIE, die Kennnummer, die Spanien an Ausländer vergibt, und in der Praxis ein spanisches Bankkonto.

Der Notar, und die Wochen danach

Die Übergabe findet im Büro des Notars statt. Ein Notario ist ein Amtsträger und vertritt weder Sie noch den Verkäufer. Er oder sie prüft Identität und Geschäftsfähigkeit, stellt sicher, dass die Urkunde enthält, was das Gesetz verlangt, liest sie vor und beurkundet die Unterschrift. Die Unparteilichkeit ist der Sinn der Sache. Sie bedeutet aber auch, dass an diesem Tisch niemand Ihre Interessen wahrnimmt außer dem Berater, den Sie mitgebracht haben.

Am Tag selbst fordert der Notar einen frischen Registerauszug an, sodass der Stand im Moment der Unterschrift bestätigt ist und nicht der von vor einigen Wochen. Eine bestehende Hypothek wird normalerweise am selben Tisch gelöscht, aus dem Kaufpreis abgelöst, mit der Bank des Verkäufers als Beteiligter. Gezahlt wird meist per bankbestätigtem Scheck oder bestätigter Überweisung. Die Escritura wird unterschrieben, und die Schlüssel wechseln. Können Sie nicht dabei sein, lässt sich vorher eine Vollmacht einrichten.

Ein Punkt, den Sie lange vor diesem Tag mit Ihrem Anwalt besprechen sollten. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer einen Teil des Kaufpreises ein und führt ihn für Rechnung des Verkäufers an das Finanzamt ab. Das ist eine Pflicht des Käufers, kein Gefallen.

Mit der Unterschrift ist es nicht vorbei. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb einer Frist gezahlt und die Urkunde anschließend beim Grundbuch eingereicht werden. Nicht die Eintragung macht Sie zum Eigentümer — das tut die Urkunde —, aber sie macht Ihr Eigentum gegenüber allen anderen wirksam. Die Mitteilung über die Beurkundung erreicht das Register in der Regel sofort elektronisch, was während der Bearbeitung einen gewissen Schutz gibt. Die vollständige Eintragung dauert Wochen. Die Arbeit übernimmt meist ein Gestor, ein Verwaltungsfachmann, der die Steuer anmeldet, die Eintragung begleitet und Versorgungsverträge und Grundsteuerkonto auf Ihren Namen umschreibt. Manche Kanzleien erledigen das im eigenen Haus. In jedem Fall: Vereinbaren Sie vorher, wer zuständig ist. Eine Urkunde in einer Schublade hilft niemandem.

Das Dokument, das darüber entscheidet, wie der Rest verläuft, ist das, was in einem Büro ohne Amtsträger unterschrieben wird.